Gayrimenkul hukuku

Alım satım

Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler resmî şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz (TMK md. 706; TBK md. 237). Satışa ilişkin resmî senedi tapu müdürlüğü düzenler (Tapu Kanunu md. 26); mülkiyet tescille kazanılır (TMK md. 705). TKGM’ye göre satış şu adımlarla yapılır:

1. Anlaşma. Taraflar taşınmaz ve bedel üzerinde anlaşır. Alıcı yabancıysa banka, döviz alım belgesini (DAB) tapu müdürlüğüne gönderir.
2. Başvuru. Belgelerle tapu müdürlüğüne ya da e-Devlet üzerinden Web Tapu’ya başvurulur.
3. Ödeme. Tapu harcı ve döner sermaye ücreti SMS ile bildirildikten sonra ödenir.
4. İmza. Resmî senet bildirilen saatte imzalanır ve tapu senedi verilir.

1 Ocak 2020 tarihinden bu yana satış, taşınmazın bulunduğu yere bakılmaksızın herhangi bir tapu müdürlüğünde yapılabilir (TKGM). Tapu harcı, beyan edilen bedel üzerinden alıcı ve satıcı için ayrı ayrı hesaplanır; bu bedel emlak vergisi değerinden az olamaz (492 sayılı Harçlar Kanunu md. 63 ve (4) sayılı tarife). Oranı Cumhurbaşkanı değiştirebildiği için burada verilmemiştir; ön hesaplama için tapu harcı hesaplama aracı kullanılabilir. Beyan edilen bedelin gerçeği yansıtmadığı sonradan anlaşılırsa eksik harç, bir kat vergi ziyaı cezasıyla birlikte tarh edilir (md. 63).

Yabancı alıcılar

• Kimler alabilir. Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkelerin vatandaşları; 2012’den bu yana karşılıklılık şartı aranmaz (Tapu Kanunu md. 35). TKGM listeyi yayımlamaz; belirli bir uyruk için tapu müdürlüğüne sorulabilir.
• Alan sınırı. Kişi başı ülke genelinde en çok 30 hektar; yabancıların toplam edinimi ilçedeki özel mülkiyete konu alanın %10‘unu aşamaz (md. 35).
• Yapısız taşınmaz. Alıcı, geliştireceği projeyi 2 yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır (md. 35).
• Askerî yasak ve güvenlik bölgeleri. Yabancılar ikinci derece kara askerî yasak bölgelerinde taşınmaz edinemez (2565 sayılı Kanun md. 9); özel güvenlik bölgelerinde valilik izni gerekir (TKGM).
• Şirketler. Yabancı sermayesi %50 veya daha fazla olan Türk şirketleri, faaliyet konularını yürütmek için taşınmaz edinebilir (md. 36; bkz. şirketler hukuku).
• Vatandaşlık. Taşınmaz yatırım yoluyla vatandaşlık için alınıyorsa (Türk Vatandaşlığı Kanunu md. 12), SPK lisanslı bir değerleme kuruluşunun raporuna dayanan ve 12 aydan eski olmayan bir tutar tespit belgesi (TTB) gerekir. TKGM’ye göre tapuya, taşınmazın 3 yıl satılmayacağına ilişkin şerh de konur.

Yurt dışından işlem

Birleşik Krallık’ta noterde düzenlenen vekâletname apostil şerhi taşımalı ve vekâlet verenin fotoğrafını içermelidir. Türkiye’deki yabancı konsolosluk ve Dışişleri Bakanlığı onayı yoluyla yapılan tasdik kabul edilmez. Türk vatandaşları vekâleti İngiliz pasaportuyla değil, T.C. kimlik kartı veya Türk pasaportuyla vermelidir (TKGM; bkz. İngiltere’den vekâletname).

Tapu iptali ve tescil davası

Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir aynî hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur (TMK md. 1023). Hukukî sebepten yoksun veya bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan tescil yolsuzdur; bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz (md. 1024). Yolsuz tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kişi tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir; uygulamada bu dava tapu iptali ve tescil davası olarak anılır. İyiniyetli üçüncü kişilerin kazandığı aynî haklar ve tazminat istemleri saklıdır (md. 1025).

Mülkiyetin kendi adına tescilini istemeye hakkı olan kişi (örneğin resmî şekilde yapılmış bir satış vaadinin alacaklısı), malik kaçınırsa mülkiyetin hükmen geçirilmesini hâkimden isteyebilir (md. 716). Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur (md. 1007). Bu davalar taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde görülür (HMK md. 2, 12).

Elatmanın önlenmesi ve ecrimisil

İlk iki yol zilyetliği korur; daha üstün bir hakkı olduğunu ileri süren kişi bunu derhâl ispat etmeli veya yargı yoluna başvurmalıdır (TMK md. 982; 3091 sayılı Kanun md. 7). Haksız işgal süresi için (ecrimisil) iyiniyetli olmayan zilyet, verdiği zararlar ile elde ettiği veya elde etmeyi ihmal ettiği ürünler karşılığında tazminat öder (TMK md. 995). İyiniyetli zilyet ise şeyi karineye göre mevcut hakkına uygun olarak kullandığı için tazminat ödemez (md. 993).

Paylı mülkiyette ortaklığın giderilmesi ve önalım

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu). Hukukî bir işlem veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti sürdürme yükümlülüğü yoksa her paydaş malın paylaştırılmasını isteyebilir; bu hak sözleşmeyle en çok on yıl için sınırlandırılabilir (TMK md. 698). Paydaşlar anlaşamazsa hâkim, malın aynen bölünmesine ve değer farklarının para eklenerek denkleştirilmesine; bölme uygun değilse, özellikle mal önemli bir değer kaybına uğramadan bölünemiyorsa açık artırmayla satışa karar verir. Satışın yalnızca paydaşlar arasında artırmayla yapılması bütün paydaşların rızasına bağlıdır (md. 699). Dava, değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde açılır (HMK md. 4); önce arabulucuya başvurulmuş olmalıdır (HUAK md. 18/B).

Önalım (şufa) hakkı. Paydaşlardan biri taşınmazdaki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir (TMK md. 732). 7571 sayılı Kanunla değiştirilen ve 25 Aralık 2025’ten bu yana uygulanan kurallar şöyledir:

• önalım hakkı cebrî artırmayla satışlarda ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda kullanılamaz (md. 733);
• satışı alıcı veya satıcı, noter aracılığıyla diğer paydaşlara bildirir; hak, bildirimden itibaren 3 ay ve her hâlde satıştan itibaren 1 yıl geçmekle düşer (md. 733; önceki üst sınır iki yıldı);
• dava alıcıya karşı açılır; hâkim payın rayiç bedelini gecikmeksizin belirler. Önalım hakkı sahibi bu bedeli ve alıcının tapu giderlerini verilen kesin süre içinde yatırmazsa pay onun adına tescil edilemez (md. 734);
• md. 733’teki değişiklikler 25 Aralık 2025’ten önceki satışlara uygulanmaz; md. 734’teki değişiklik ise görülmekte olan davalara da uygulanır (TMK geçici md. 1).

Örnek (varsayımsal). İki kardeş bir arsada yarı yarıya paydaş. Biri 2 Mart 2026’da payını üçüncü bir kişiye satıyor; noter bildirimi diğer kardeşe 16 Nisan 2026’da ulaşıyor. Diğer kardeş, bildirimden itibaren üç ay içinde, yani 16 Temmuz 2026’ya kadar alıcıya karşı dava açmalıdır; satış kendisine hiç bildirilmeseydi son gün, satıştan bir yıl sonrası olan 2 Mart 2027 olurdu (TMK md. 733). Ardından hâkimin belirlediği rayiç bedeli ve alıcının tapu giderlerini verilen süre içinde yatırmalıdır (md. 734).

Kat karşılığı inşaat

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde (uygulamadaki adıyla kat karşılığı inşaat) arsa sahibi, binayı yapıp kararlaştırılan bağımsız bölümleri kendisine teslim edecek yükleniciye arsa payı devreder.

• Şekil. Arsa payının devri vaadi resmî şekle tabidir (TMK md. 706; TBK md. 237). Noterde düzenlenen sözleşme, taraflardan birinin istemiyle tapu kütüğüne şerh edilebilir; şerhten itibaren beş yıl içinde devir tescil edilmezse şerh re’sen terkin edilir (Tapu Kanunu md. 26).
• Gecikme. Yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa arsa sahibi, teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebilir (TBK md. 473).
• Ayıp. Arsa sahibi eseri teslimden sonra imkân bulur bulmaz gözden geçirip ayıpları uygun sürede, sonradan ortaya çıkan ayıpları gecikmeksizin bildirmelidir; aksi hâlde eseri kabul etmiş sayılır (md. 474, 477). Arsa sahibinin seçimlik hakları ücretsiz onarım, bedelden indirim ve ağır ayıplarda sözleşmeden dönmedir; eser arsa sahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa dönme hakkı kullanılamaz (md. 475). Taşınmaz yapılarda ayıp davaları teslimden itibaren beş yılda, yüklenicinin ağır kusuru varsa yirmi yılda zamanaşımına uğrar (md. 478).

Kentsel dönüşüm

6306 sayılı Kanun, afet riski altındaki yapıların (riskli yapılar) dönüştürülmesini düzenler:

1. Tespit. Riskli yapı tespitini öncelikle malikler, masrafını kendileri karşılayarak Kentsel Dönüşüm Başkanlığının lisans verdiği kuruluşlara yaptırır; tespiti Başkanlık veya idare de yapabilir. Malikler tespite 15 gün içinde itiraz edebilir (md. 3).
2. Bildirim. Tespit tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir ve muhtarlıkta 15 gün ilan edilir; ilanın son günü tebliğ edilmiş sayılır (md. 3).
3. Yıktırma. Maliklere yıktırma için en çok 90 gün süre verilir; bu sürede yıktırılmayan yapı idari makamlarca yıktırılır (md. 5).
4. Karar. Yeniden yapıma (kat karşılığı yöntemi de dâhil) paydaşlar, hisseleri oranında salt çoğunlukla karar verir. Kendisine bildirilen teklifi 15 gün içinde kabul etmeyen malikin arsa payı anlaşan paydaşlara açık artırmayla satılır; satış bedeli Başkanlıkça belirlenen rayiç değerden az olamaz (md. 6).

Anlaşmayla tahliye edilen yapıların maliklerine ve kiracılarına geçici konut veya kira yardımı yapılabilir (md. 5). Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğden itibaren 30 gün içinde idari yargıda dava açılabilir (md. 6).

Kat mülkiyeti

• Giderler. Aksine anlaşma yoksa kat malikleri kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak, diğer ortak giderlere arsa payları oranında katılır. Kat maliki ortak yerlerden yararlanmadığını ileri sürerek ödemekten kaçınamaz; geciken ödemeler için aylık %5 gecikme tazminatı öder (KMK md. 20). Kiracı da bu borçtan, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlı olarak sorumludur; ödediği tutar kiradan düşülür (md. 22).
• İşletme projesi. 2026’dan bu yana işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır; proje onaylanana kadar yönetici geçici bir proje hazırlar. Mevcut bir proje varsa geçici projedeki tutar yeniden değerleme oranından fazla artırılamaz (md. 37).
• Kurul kararlarının iptali. Toplantıya katılıp aykırı oy veren kat maliki karar tarihinden, katılmayan kat maliki kararı öğrenmesinden itibaren 1 ay içinde ve her hâlde karar tarihinden itibaren 6 ay içinde iptal davası açabilir; yok hükmündeki veya mutlak butlanla hükümsüz kararlarda süre aranmaz (md. 33). Kanundan doğan uyuşmazlıklara sulh hukuk mahkemesi bakar (ek md. 1); dava açmadan önce arabulucuya başvurulmalıdır (HUAK md. 18/B).

Kira artışı, kira tespiti ve uyarlama

Kira sözleşmesi TBK md. 299 vd. hükümlerine tabidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel hükümler, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay veya daha kısa süreyle kiralanmasında uygulanmaz (md. 339). Kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu öngören anlaşmalar geçersizdir (md. 346); güvence (depozito) üç aylık kira bedelini aşamaz (md. 342).

Yenilenen dönemde artış. Kararlaştırılan artış, bir önceki kira yılında TÜFE’nin on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir; anlaşma yoksa kira bedeli aynı sınır içinde hâkimce belirlenir (TBK md. 344). Güncel oran kira artış oranı hesaplama aracında yer alır. Konut kiralarındaki geçici %25 sınırı yalnızca 1 Temmuz 2024’e kadar yenilenen dönemlere uygulandı (geçici md. 1–2).

Beş yıldan sonra. Hâkim kira bedelini TÜFE değişimini, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini gözeterek hakkaniyete göre belirler. Bu durumda TÜFE sınırı aranmaz ve belirleme her beş yılda bir yapılabilir (md. 344).

Kira tespit davası. Dava her zaman açılabilir. Yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılırsa ya da kiraya veren bu süre içinde kiranın artırılacağını kiracıya yazılı olarak bildirip davayı yeni dönemin sonuna kadar açarsa, belirlenen kira bedeli yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar (md. 345).

Uyarlama davası. Sözleşme yapılırken öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkabilir. Bu durum, ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı kılacak ölçüde borçlu aleyhine bir değişiklik yaratırsa borçlu hâkimden sözleşmenin uyarlanmasını, bu mümkün değilse kira gibi sürekli edimli sözleşmelerde feshini isteyebilir (TBK md. 138).

Kira alacağı

Aksine sözleşme veya yerel âdet yoksa kira bedeli her ayın sonunda ödenir (TBK md. 314). Kiracı kirayı ödemezse kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gün süre verip bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirebilir (md. 315). Kira alacakları 5 yılda zamanaşımına uğrar (md. 147).

Kiraya veren, arabulucuya başvurduktan sonra sulh hukuk mahkemesinde alacak davası açabilir (HMK md. 4; HUAK md. 18/B) ya da ilamsız icra yoluna gidebilir. Bu yolda kiracı ödeme emrine 7 gün içinde itiraz edebilir (İİK md. 269). Kiracı itiraz etmez ve kirayı ihtar süresi içinde de ödemezse, ihtar süresinin bitiminden itibaren altı ay içinde yapılacak talep üzerine icra mahkemesi tahliyeye karar verir (md. 269/a). Bu tahliye yolunda arabuluculuk şartı yoktur (HUAK md. 18/B).

Tahliye

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; belirli süreli sözleşmelerde kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar (TBK md. 347). Kiraya veren sözleşmeyi ancak aşağıdaki sebeplerle sona erdirebilir; bu hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (md. 354).

Kiraya veren dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse dava açma süresi bir kira yılı uzar (md. 353). Gereksinim nedeniyle tahliye ettiren kiraya veren, haklı sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz; aksi hâlde eski kiracıya en az son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat öder (md. 355).

Örnek (varsayımsal). Bir yıllık konut kira sözleşmesi 15 Ağustos 2027’de sona eriyor; kiraya veren daireyi kızı için istiyor. Bir aylık dava açma süresi 15 Eylül 2027’de sona erer (TBK md. 350); dava açmadan önce arabulucuya başvurmalıdır (HUAK md. 18/B). 15 Eylül 2027’den önce kiracıya dava açacağını yazılı olarak bildirirse dava açma süresi bir kira yılı uzar (TBK md. 353).

Dava öncesi arabuluculuk

1 Eylül 2023 tarihinden bu yana şu uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır: kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç), taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunundan ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar (HUAK md. 18/B). Arabulucu başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren 3 hafta içinde sonuçlandırır; bu süre en fazla 1 hafta uzatılabilir. Geçerli bir mazereti olmadan ilk toplantıya katılmayan taraf, davada haklı çıksa bile karşı tarafın ödemekle yükümlü olduğu yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur ve lehine vekâlet ücretinin yalnızca yarısına hükmedilir. Son tutanak eklenmeden açılan dava usulden reddedilir; başvurudan son tutanağa kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (md. 18/A). Taşınmaza ilişkin anlaşma belgesi için icra edilebilirlik şerhini taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden almak zorunludur; Kasım 2024’ten bu yana taşınmazın devrine ilişkin anlaşma, bu şerhten sonra resmî senet düzenlenmeksizin tapuya tescil edilebilir (md. 18/B).

Süreler tek tabloda

Malik ve kiracıların sık yaptığı hatalar

• Bir aylık süreyi kaçırmak. Gereksinime, yeniden inşaya, yazılı taahhüde veya iki haklı ihtara dayanan tahliye bir ay içinde istenmelidir (TBK md. 350, 352). Arabulucuya bu süre içinde başvurun ya da kiracıya dava açacağınızı yazılı olarak bildirin (md. 353).
• Doğrudan dava açmak. Kira, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşu hakkı uyuşmazlıklarında arabulucuya başvurmadan açılan dava usulden reddedilir (HUAK md. 18/A, 18/B).
• Tapuda düşük bedel beyan etmek. Eksik harç, bir kat vergi ziyaı cezasıyla birlikte sonradan tarh edilir (Harçlar Kanunu md. 63).
• Tahliye taahhüdünü teslimden önce almak. Kanun, kiralananın tesliminden sonra yazılı olarak verilen taahhüde dayanılmasına izin verir (TBK md. 352).
• Gereksinim nedeniyle tahliyeden kısa süre sonra başkasına kiralamak. Haklı sebep olmaksızın kiralananı üç yıl dolmadan eski kiracıdan başkasına kiraya vermek, en az bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat doğurur (TBK md. 355).
• Önalım davasında bedeli yatırmamak. Rayiç bedel ve tapu giderleri kesin süre içinde yatırılmazsa pay davacı adına tescil edilemez (TMK md. 734).

Hazırlanacak belgeler

• Tapu senedi veya parsel bilgileri, kimlikler ve TKGM kurallarına uygun vekâletname.
• Satış için: zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi, belediyeden emlak rayiç değeri belgesi ve banka dekontları.
• Yabancı alıcılar için: pasaport ve tercümesi, döviz alım belgesi, fotoğraf, vatandaşlık amaçlı alımda tutar tespit belgesi; Türkçe bilmiyorsanız yeminli tercüman.
• Kira uyuşmazlıkları için: kira sözleşmesi, ödeme kayıtları, yazılı ihtarlar ve varsa tahliye taahhüdü.
• Paylı mülkiyet ve inşaat uyuşmazlıkları için: güncel tapu kaydı, inşaat sözleşmesi ve mirasçılar arasındaki paydaşlıkta mirasçılık belgesi.
• Kat mülkiyeti için: yönetim planı, işletme projesi ve kat malikleri kurulu tutanakları.
• Kentsel dönüşüm için: riskli yapı raporu, tebliğ belgesi ve salt çoğunluğun teklifi.